服务热线

0755-28653111

  • 英迈官方微博

  • 英迈官方微信

  • 英迈官方QQ

  • 英迈官方腾讯微博

N 新闻中心 News   center 最专业的品牌服务,为您创造更高的价值

2019楼市最后100天:买不买、买哪里、怎么买?

来源: 网络
日期: 2019-09-20
浏览次数: 60

政策打压隔三岔五,楼市却韧性十足,一副“打不死的小强”模样。

不过,今年以来,虽然商品房市场掉头向下,但近期却走出收复失地的趋势线,统计局刚刚发布的数据显示,1-8月商品房销售面积降幅已收窄至0.6%,7月以来连续两个月收窄。

接下来到年底的100多天时间,楼市走势会出现什么样的趋势?在这100天的时间,购房人买不买、买哪里、怎么买,90度地产将由面到点,从楼市大势到热点城市进行一一分析

2019楼市最后100天:买不买、买哪里、怎么买?

1

政策:打压史无前例,但楼市韧性十足!

自打“小阳春”以后,短中长期都要看政策脸色的楼市,充斥着“过街老鼠、人人喊打”的气氛。以往楼市调控按月计,如今按天算!2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,又双叒叕创历史新高了。而且,控融资掐住了地产的七寸,且首次祭出了“量价双控”的杀手锏。以往接济开发商的信托、委贷、海外债,已被叫停了。按揭和开发贷一齐管控额度,钱就这么多,给了开发商,就不能给购房者,这直接导致了首套房按揭利率连涨了3个月。

最显著的变化,当属房贷“换锚”(盯住LPR),此举被认为是房贷涨价。深圳率先挂钩LPR报价,9月招行深圳地区首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京楼市明显下滑,但房贷涨价更明显,最新获得的消息,北京首套房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。笔者所在的广州,就打听情况看还未定,但广州链家的朋友说,首套利率较之前会高一些。

不过在今年市场大环境(政策、资金、预期)很不友好的情况下,商品房销售面积还能探到历史记录,这确实是个奇迹。

要知道,过去3年(2016-2018年)商品房销售已经连创历史最高记录,在这一基础上,今年1-8月商品房销售还能再次摸高,实属不易。单月看,7、8月份销售面积分别增长1.2%和4.7%,8月创今年单月新高。

2

一二线:转凉,是暂时的

不过,近期一二线楼市着实萎靡。

9月11日,克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市(几乎全是一二线城市)数据。除少数城市,比如厦门、合肥(去年市场太差)、无锡(库存太低)表现尚好外,26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。

下滑幅度较大的几乎腰斩。比如济南,8月份商品住宅成交环比下跌45%,同比下跌60%;南京8月成交环比下跌47%;作为二季度网红的苏州,连续三次重磅打压下,8月成交环比下滑31%;中部新星长沙,8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%;作为三线的网红代表,徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%;7月还咄咄逼人的西安,也开始下跌了。8月份,29个重点城市环比下跌的有17个,平均跌幅24%;同比下跌的有18个,平均跌幅为20%。

但实际上,几乎没有人认为一二线会一直跌下去。大家都知道,打造都市圈、“抢人大战”的利好下,这些城市的基本面没有问题。市场下行,这是政策高压、融资紧缩的结果。未来,“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的,这些镁光灯下被瞩目的优等生,房价必然不能大涨,但也不能不涨。不然的话,打造都市圈、吸引人口,塑造区域增长极等,投下的巨资从哪来呢?

更关键的是,房价真不涨了,购房人的数量会下N个台阶。所以,从此前苏州、武汉内部会议暴露的信息看,这些城市未来的房价涨幅,要控制在5%-10%。有了这个上涨的念想,开发商拿地也好,居民买房也好,还会保持在一定的活跃度。

所以,“金九银十”罕见地提前打响了,开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份,恒大率先全面促销,拉开“抢收”序幕,最低近6折的优惠创纪录了(往年是7.4折);一家总部位于深圳的房企表示,当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略,不过于追求利润。

近期,笔者拿到一份房企“金九银十”营销表,“高周转、去库存、保回款”是主题词,多数房企启动人海战术的“转介”分销,点数给到2%-3%(商办、车位给到5%左右)。

2019楼市最后100天:买不买、买哪里、怎么买?

3

棚改:重新度量棚改退潮

这就奇怪了!棚改退潮、人口外流、开发商撤退,早在年初,各界就开始唱衰三四线了。现在,一二线楼市在红火完上半年以后,颓势尽显,为何全国市场还如此韧性呢?

首先,三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据,分区域看,西部地区市场表现最好,1-8月销售增长3.8%,远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好,西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少,这意味着,西部三四五线楼市,表现得要顽强的多。

这很是大跌眼镜。看来,低能级市场,其生命力和运行态势,远不是坐在办公室可揣摩的。直线推演,棚改退潮不啻于“断奶”,但实际情况呢?

2019年,棚改计划开工套数285万套,但实际施工量在400-500万套,很大一部分是2018年(甚至更早)的开工量。由于专项贷款(PSL)从授信到批复,再到拨付的时滞,大量项目还在等米下锅。

而且,拆迁户拿到货币补偿后,有报告称马上购房的只有21%。现在,房价上涨预期弱了,拆迁户持币待购的多了。2016-2017年,棚改货币化当年购房比例分别为:吉林(75%和81%)、辽宁(NA和75%)、宁夏(31%和23%)、湖南(55%、和NA)、湖北(67%和NA)等,5个棚改大省货币化安置落地购房平均比例为58%,42%的并未当年购房。

当然,少数棚改户寄居亲戚家,大部分人还是会购房,这就是潜在需求。所以,棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来,三四线楼市整体回升了5年。

现在,大多数三四线楼市,基本上都处在低库存的状态下,楼市量价的韧性都会比较强,对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看,三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨,并且2019年1-6月仍保持在6-7%左右同比涨幅,这与统计局70城数据类似。可见,三四线楼市并不是寄生在棚改上的。

4

三四线:城镇化,空间很大

三四线楼市的微观活力远不止于此。

借助移动终端、“互联网+”的工具传播,城镇化的红利、城市的美好生活,谁都看得到,没有谁比三四五六线居民更想分享这一巨大红利了。

根据华创证券的统计,湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%,52.2%,都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%,比全国城镇化率要低10-20个百分点。这四个省,人多地少,省会城市比较强,还算是城镇化率较高的,扩展到全国,还有大把低于50%的四五线城市。

这意味着什么?那就是基于城市生活向往,基层结婚新三大件(房子、车子、智能手机)的诉求,农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期,华创证券团队调研了河南省,漯河市的刚需项目(90平米左右),周边乡镇客户占比达50%;周口市商水县项目,春节前外出务工客户占35%,春节后升至70%;商丘市虞城县项目,春节前外出务工客户占15%,春节后提升至50%。那些距省会较远(不被虹吸)的三四线城市,来自县乡镇的需求之旺,这是久居大城市的你我,所无法体会的。

2019楼市最后100天:买不买、买哪里、怎么买?

5

都市圈:三四线是佼佼者

当然,不能忽视都市圈内的三四线,这已是各界认为的楼市生力军。

2019年,不管是都市圈打造,还是轨道交通延伸,抑或开发商退守,造成拿地成本高等,都意味着这些区域未来潜力还很大。比如,1-8月份,珠三角的中山、珠海、肇庆,长三角南通、宜兴和湖州等,成交面积同比增幅都超过30%。

未来,国家致力于打造几个大的都市圈,近期都在鼓励这些区域增加供地,却从不担心供应过剩。因为,人口、资金、产业都在向这些区域集聚,他们大概占据全国楼市的半壁江山。从地产的角度看,中心城市没有地,调控严格,外围有地,政策友好。显然,这不就是在鼓励大家到外围买房吗?所以,他们仍是三四线的佼佼者。

而且,三四线在“一城一策”上的灵活度,远高于一二线。近期,珠海全境放开了限购,中山领先一步已松绑,嘉兴公积金“认房不认贷”,湖南临澧县启动购房补贴。

大家要注意的是,若市场明显下滑,二线城市也可以基于“一城一策”来松绑,比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等,都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整,这两个城市在“冰山指数”的榜单中,被列入到一路阴跌的序列中。毕竟,调控是很重要,但“稳地价、稳房价、稳预期”,这才是调控的最终目标。热了要降温,冷了要托底。

6

总结:市场纵深分化,城市周期错位,楼市韧性依旧

这就是为何,笔者觉得“金九银十”有看点。

8月销售有韧性,也与房企史无前例的促销相关。事实上,区域也好、城市也好,纵深分化和周期独立的特征越来越明显。以珠三角为例,上半年中山、珠海、肇庆楼市成交同比高增,而该区域的东莞、惠州累计成交同比下滑(长三角也一样)。

这与城市区位因素、规划政策(比如深中通道)、前期供地(供地弹性差别大)、人才政策、“一城一策”(如珠海松绑限购)等都有关,导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。

总之,从政策、市场、城市基本面等来看,未来楼市依旧韧性十足。对大家买房来说,也要深入到具体城市,分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等等城市基本面。


推荐新闻
  • 点击次数: 52
    2019 - 09 - 21
    近期,深圳再次被中央赋予重要的角色——中国特色社会主义先行示范区。这对于上位经济特区四十年的深圳来说,显然将其推向时代的发展风潮上。而粤港澳大湾区作为国家重要的发展战略,深圳先行示范区的建设,将成为推动粤港澳大湾区发展的核“芯”引擎。与此同时,深圳房地产市场也出现了一些积极信号。据相关数据统计,先行示范区后,深圳二手房市场成交量回升30-40%,二手房报价上调约5%。这意味着改革开放的重要窗口深圳,在新时期被赋予了新使命,同时迎来新的发展机遇。信息来源:深圳市房地产信息平台由于限购的存在,未来直接受益的,是不限购不限贷的物业。公寓资产可以灵活选择自住或出租,租金回报率也普遍比住宅更高,很多投资者纷纷转入不限购的公寓资产,特别是深圳核“芯”区域的不限购资产,更是在“先行示范区”后,价值进一步拔升。佳兆业未来时代大厦享示范区政策发展利好,傲踞大运城市新客厅主客厅,处于站城一体发展轴轴心,坐享总部经济、文体服务等多元配套,执掌城市“主客厅”。其建面约34-67㎡精品公寓,小面积、低总价、带阳台,投资自住皆宜,大运进阶之作,礼献城市菁英。摩天坐标深港国际中心(在建),规划集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、品牌酒店、“首相学府”哈罗公学于一体,建面约31万㎡集中商业(在建)及约62万㎡办公(在建),未来将打造成为粤港合作的标志项目、城市群新坐标。佳兆业未来时代大厦与摩天坐标深港国际中心(在建)一路之隔,未来优享坐标虹吸效应。信息来源:世茂房地产公众号佳兆业未来时代大厦毗邻16号线龙城西站(在建)、3号线、14号线(在建)、16号线(在建)、深惠城际线(规划中)等多轨交汇 、盐龙大道、外环高速(在建) 、水官高速等高效通达全城 。多维立体交通网络布局,辐射粤港澳大湾区,打通香港及全国大城市交通脉络。信息来源:龙岗发布总建面约29万㎡大运体育中心,投资约45...
  • 点击次数: 47
    2019 - 09 - 21
    在今年上半年的业绩发布会上,万科、融创、富力、越秀等房企均表示会谨慎拿地。当然,也有像保利、华润置地、世茂、绿城等房企投资态度相对积极。事实上,进入下半年以来,全国主要地级市土地市场溢价率出现明显下跌,流拍率连续三月上升,土地市场整体热度下降。而日前国家统计局发布的1~8月份全国房地产开发投资和销售情况,给本就遇冷的土地市场再泼了一盆冷水。国家统计局数据显示,今年1~8月,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。对房企而言,是加大力度投资纳粮还是控制风险做好防守?多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,在如今的市场形势和融资渠道收紧之下,多数房企确实在投资拿地上持谨慎态度,但龙头房企及TOP50左右的房企仍持积极态度,逆市拿地。  多数房企谨慎拿地同策研究院院长张宏伟告诉《每日经济新闻》记者,下半年确实多数房企拿地态度谨慎起来,着急回款,解决资金面压力。7月份,房地产行业迎来了两个重要信号。先是中共中央政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,紧接着央行就发布了加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示。富力率先嗅到信号,调整了投资策略。7月30日,富力对内发布的一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》指出,各公司最重要的工作是加大销售力度,确保完成销售任务,其中一条就包括“2019年下半年原则上暂停拿地工作,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批”。发出谨慎信号的不止富力一家。融创中国董事会主席孙宏斌在今年的半年业绩会上也表示,“下半年基本没有指标,除非是特别好的地,拿地基本是停止的。”孙宏斌指出,融资的收紧是史无前例的,这次是从融资端切入的调控。“在这种逻辑下,预计下半年不只是对企业拿地有影...
  • 点击次数: 41
    2019 - 09 - 21
    深圳实验光明学校项目效果图。光明区建区一周年重点项目昨日集中开工。核心提示2018年9月19日,深圳市光明区正式揭牌成立。2019年9月19日,光明区迎来成立一周年的喜庆日子。一年来,光明区在市委、市政府的坚强领导下,紧紧围绕“建设世界一流科学城和深圳北部中心”的奋斗目标,憋足气铆足劲,主动担当、大胆作为、真抓实干,激情燃烧,干成了许多大事、办成了许多难事。喜事盈门新光明。9月19日上午,光明区举行建区一周年重点项目集中开工活动。总投资450亿元涵盖基础教育,人才住房、城市更新、战略性新兴产业等重点领域的31个重点项目集体开工,充分展现了新光明在新时代的新作为。这些重点项目的落地建设将有力推动光明经济社会发展迈上新台阶,加快建设世界一流科学城和深圳北部中心。1高质量建设重大项目主动融入粤港澳大湾区建设今年以来,光明区紧紧围绕高质量发展的要求,积极谋划、储备、开工、建设一批重大项目,以重大项目为抓手主动融入粤港澳大湾区建设,加快打造世界一流科学城和深圳北部中心。据了解,今年1至8月,在53个重大项目的有力带动下,光明区固定资产投资同比增长28.3%,连续30个月增速保持在20%以上,对全区经济增长形成了强劲支撑。昨日集中开工的项目共有31个,总投资450亿元,年度计划完成投资45.6亿元,其中政府投资项目8个,总投资44.9亿元,年度计划完成投资5.4亿元;社会投资项目23个,总投资405.1亿元,年度计划完成投资40.2亿元。其中民生工程项目有12个,总投资78.2亿元,年度计划完成投资6.5亿元;产业发展类项目有7个,总投资31.7亿元,年度投资5.8亿元;城市更新及房地产类项目有12个,总投资340.0亿元,年度投资33.3亿元。值得关注的是,昨日集中开工的民生工程项目涵盖了基础教育、城中村综合治理、保障性住房项目及大美特色村落四类项目。教育类项目方面有6个学校项目开工...
  • 点击次数: 65
    2019 - 09 - 21
    8月18日,国务院正式公布支持深圳建设先行示范区的意见,并提出深惠联动发展,将深圳建成现代化国际化创新型城市的要求。深圳发展政策利好,将带动临深地区高速发展。交通便捷、政策利好、价格优势、升值空间大,品牌房企纷纷进军惠州,打造高品质产品,形成优质圈层生活,惠湾片区的楼盘或将成为购房者的置业选择。建设深圳先行示范区 临深片区将崛起2019年8月18日,国务院正式公布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,目光再次聚焦深圳。四十年来,深圳从一个小渔村,快速发展成为全国性经济中心城市,样貌焕然一新,四十年前的改革开放区,四十年后的先行示范区,深圳一路先行。意见指出,深圳的战略定位是高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋,是粤港澳大湾区的“核心引擎”,这无疑是在官宣深圳是粤港澳大湾区绝对的主角。“到2025年,深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列,研发投入强度、产业创新能力世界一流,文化软实力大幅提升,公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平,建成现代化国际化创新型城市。”“到2035年,深圳高质量发展成为全国典范,城市综合经济竞争力世界领先,建成具有全球影响力的创新创业创意之都,成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。”“到本世纪中叶,深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林,成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。”意见中规范了深圳高质量发展的目标,立足深圳、面向全球、助推粤港澳大湾区建设,这是深圳发展的历史机遇,更是临深城市崛起的时机。深莞惠联动发展 临深惠湾区域享政策红利四十年来的变化发展,最能凸显深圳特色的就是楼房与交通。深圳市土地面积有限,中央要求推动深莞惠联动发展,意味着临深区域将享受到深圳利好政策的最大红利,与深圳接壤的惠湾地区,将承接深圳建设发展中的溢出资源。早在今年4月25日,深圳市人民政府印发了《...
  • 点击次数: 83
    2019 - 09 - 20
    凤凰网房产从深圳住建局官网获悉,9月18日,星河天地二期获批预售许可证。本次备案房源位于二期1栋B座,共246套,涵盖商铺和办公两种类型产品。其中商铺,共6套,户型建面约36-73㎡,均价8.3万/㎡,单价区间在8.1-8.4万/㎡,总价区间在304-612万/套;办公产品,共240套,户型建面约39-278㎡,均价3.9万/㎡,单价区间在3.4-4.5万/㎡,总价区间在162-1021万/套。项目简介星河天地位于光明中心地区,周边有多个旧改项目规划。项目距离在建中的地铁6号线“光明大街站”约500米,东侧紧邻光明大道,南侧为华夏路,北侧为东周社区及沿光明大街,对面是新地中央社区。项目分为三期开发,集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体,社区内还规划有幼儿园和小学等教育资源。于去年10月份推出的一期产品,总占地面积约2.1万平,计容建面约14.1万平,共六栋住宅,每栋约45层,主要包含超高层住宅和少量商业,总户数规划为1195户,车位比超过 1:1。
深圳市平日上房地产开发有限公司
犀牛云提供企业云服务